Toch lijkt vastgoed nog steeds het meest reële alternatief om met een langere termijn horizon een redelijk en inflatiebestendig rendement te maken, tegen een aanvaardbaar risico. Maar dan moet wel een goede selectie worden gemaakt. En dan zijn er zeker  mooie kansen in Nederland, maar dat geldt ook in Duitsland. Wij zullen u eerst in het algemeen schetsen waarom dit het geval is. Verderop in deze column wordt in meer detail een overzicht geven waarop u als vastgoedbelegger in Duitsland moet letten.

Duitsland algemeen

De Duitse economie is een van de sterkste in Europa. Ondanks de groeivertraging in 2011 (2010: 3,6% groei, 2011: 3,0% groei), lijkt ook voor de komende jaren de Duitse economie de meest solide van Europa. Ook moet de Duitse vastgoedmarkt  in bepaalde regio’s nog een forse inhaalslag maken. Dat vertaalt zich in aantrekkelijke prijzen voor goede objecten. Winkels en (zorg)woningen zijn in Duitsland aantrekkelijk en betaalbaar; solitaire supermarkten lijken dit ook maar moeten juist worden gemeden. Er liggen kansen in het midden en noorden van Duitsland. Dit gebied is economisch sterk en volop in ontwikkeling met voldoende mogelijkheden om te investeren. Het beleggen in verschillende soorten vastgoed en regio’s heeft vele voordelen. De gevolgen van een eventuele economische achteruitgang van een bepaalde regio of economische sector worden hiermee beperkt. Gestreefd moet wel worden naar relatief kleine objecten met meerdere huurders. Hierdoor wordt het risico verder beperkt. 

Aflossing op financiering

Meer in detail komen we op andere zaken, die bij een belegging in Duits vastgoed in overweging moeten worden genomen. In Duitsland wordt een hypothecaire financiering van 70% hoog geacht. Daarbij komt dat op deze financiering in de regel ook 2% (woningen) tot 3% (winkels) afgelost moet worden. In Nederland was tot voor kort aflossingsvrij lenen bijna gemeengoed, bij een financiering van 80-85% of soms zelfs hoger. Dit drukt het direct (uitkeerbaar) rendement van een belegging in Duits vastgoed, maar beperkt het risico aanzienlijk. Als het ware wordt zo een extra spaarpot opgebouwd. De bankschuld neemt jaarlijks af, terwijl ook de rentelasten dalen.

Bescherming tegen inflatie

Een ander belangrijk verschil is de inflatiecorrectie die in Nederland jaarlijks door middel van de huurcontracten toegepast wordt. Daarmee zijn de huurinkomsten geïndexeerd en stijgen mee met de inflatie. Dit werkt in Duitsland anders. Daar wordt voor woningen vaak wel een jaarlijkse inflatiecorrectie toegepast, maar voor winkels is dat in de praktijk, door een veelgebruikte drempel van 10% inflatie,  meestal vertraagd met drie of vier jaar. En dan ook maar voor 60-70% van de 10% over die voorafgaande periode. Met een huurcontract van 15 jaar op winkels, een lengte die in Duitsland nog voorkomt, kan dat bij een sterk oplopende inflatie dus een negatief element op de (verkoop)factor impliceren. De prijs van een object wordt immers vaak uitgedrukt in een vermenigvuldigingsfactor van de huursom.

Daarom vinden wij dat in Duitsland niet alleen in winkels moet worden belegd. Spreiding is hier dus risicobeperking voor wat betreft (hyper)inflatie. Overigens zijn beleggingen in weidewinkels (solitair gelegen supermarkten buiten een stad of dorp met vaak wel een gerenommeerde huurder) in Duitsland niet gewenst. Want wat is de eindwaarde van een dergelijk object (lees: huurcontract) na 15 jaar (of zelfs na 7 jaar met nog een resterend huurcontract van 8 jaar!), waar de huurder met een nieuw pand aan de andere kant van de stad doorstart? Als je zo’n propositie goed analyseert zie je dat men bij aanvang zo maar 2 keer de bouwkosten heeft betaald. Men koopt als het ware alleen een huurcontract. Dan gaat het in onze optiek nooit goed komen met de eindwaarde. Een parallel is dan snel getrokken met de huidige situatie op de Nederlandse markt voor kantoren cv’s. Beleggers zijn veelvuldig in een te duur object met een langlopend huurcontract gestapt.

Servicekosten en huurcontracten

Ook een belangrijk element is een duidelijke omschrijving in het huurcontract van de (service)kosten die voor rekening van de belegger, of de huurder komen. In Nederland is dit tamelijk standaard en in de regel goed vastgelegd. In Duitsland zijn er ook kosten waar je als Nederlandse belegger niet zo snel rekening mee houdt, bijvoorbeeld het sneeuwvrij houden van de locatie. De jaarlijkse kosten met betrekking hierop kan snel 10-15% van de huurpenningen betekenen en daarmee 1% punt rendement op jaarbasis uitmaken. Het goed doorgronden van contracten met betrekking tot dit soort servicekosten blijft dus een belangrijk aandachtspunt.

Ontvolking in bepaalde regio’s

De ontvolkingtrend is in Duitsland, met momenteel zo’n 82 miljoen inwoners,  ook van groot belang. Volgens onderzoek van Jones Lang LaSalle (JLL) min 10% tot 2040. In bepaalde regio’s gaat dat zelfs veel sneller, zoals in Sachsen-Anhalt (-28%) en Thüringen (-26%). Volgens JJL stijgt het aantal (eenpersoons)huishoudens daarentegen licht van 40,4 miljoen in 2010 tot ruim 41 miljoen in 2030. Vanuit deze ontwikkelingen dient wel of juist niet in een bepaald soort winkels en woningen, regio’s en locaties te worden belegd. Als je in een stad, of grotere plaats overweegt te beleggen in regio’s waarvan men verwacht dat de bevolking gelijk zal blijven of zelfs afnemen ga dan zeker niet aan de rand van de stad zitten, maar tegen het centrum aan. Daar zal een winkel of woning na verloop van tijd altijd interessant blijven als beleggingsobject.

Hiermee blijft beleggen een vak en een professional kan uw keuzes (helpen) bepalen. Dit is de reden waarom we bij SynVest Beleggingsfondsen ervoor willen zorgen dat wij, zeker in deze onstuimige economische tijden, de belangen van de (potentiële) belegger behartigen met een nuchtere kijk op de beleggingsmarkt . Dit doen we door u onder andere een unieke kans te bieden om te participeren in het Duitse vastgoedfonds welke panden aankoopt die ook op de lange termijn aantrekkelijk blijven met daarnaast een realistisch, maandelijks uitgekeerd dividendrendement.

SynVest

Het komt voor een belangrijk deel neer op vakmanschap, hetgeen we met het SynVest RealEstate Fund NV (het Nederlandse vastgoedfonds) de afgelopen 7 jaar hebben laten zien.

Aan u de keuze; beleggen in vastgoed in Nederland, Duitsland of spreiden over beide fondsen.

DCA-Vermogensbeheer en vastgoedfondsen

DCA-Vermogensbeheer adviseert u graag bij het nemen van beleggingsbeslissingen inzake (niet beursgenoteerde) vastgoedfondsen. Wij volgen verschillende vastgoedfondsen met verschillende thema's. Wij adviseren 100% onafhankelijk.

Bel 0320 - 269 529 of stuur een e-mail.